AK BUYER GUIDE
Panduan Lengkap Membeli Rumah di Malaysia
Belajar bagaimana proses membeli rumah berfungsi, dari mengira kemampuan sehingga menerima kunci. Ringkas, berurutan dan tanpa tekanan jualan.
Membeli rumah ialah satu perjalanan, bukan satu langkah
Panduan ini menerangkan bagaimana pembelian rumah biasanya berjalan, dalam susunan yang mudah diikut. Anda tidak perlu membaca semuanya sekali gus. Pilih soalan yang paling dekat dengan keadaan anda.
Tiada satu proses untuk semua
Langkah dan urutan berbeza mengikut jenis property, status title, pembiayaan dan terma SPA.
Baca sebelum tandatangan
Dokumen guaman mengikat. Minta peguam menerangkan perkara yang anda kurang faham.
Tanya sebelum komited
Soalan yang baik di awal menjimatkan wang dan masa kemudian. Tiada soalan yang terlalu asas.
Perjalanan pembelian rumah dalam 12 langkah
Proses sebenar boleh berbeza mengikut jenis property, status title, pembiayaan, jenis transaksi dan terma SPA.
Langkah 05 hingga 09 boleh bertindih atau bertukar tempat. Contohnya, ramai pembeli menyemak kelayakan pinjaman sebelum membuat offer.
Di mana anda dalam perjalanan pembelian?
Pilih peringkat yang paling dekat. Kami tunjukkan apa yang patut difokuskan, apa yang patut dielak, dan bahagian yang berkaitan.
Kos yang perlu anda sediakan
Ramai pembeli hanya melihat harga rumah. Sebenarnya ada tiga kumpulan kos: di awal, berulang / berkala, dan yang sering terlupa.
Duit saya pergi mana?
Aliran wang dalam satu pembelian, dari harga sehingga jumlah cash.
- Harga rumahHarga yang dipersetujui dalam SPA
- Pembiayaan bankJika ada; jumlah ditentukan oleh bank
- Bahagian harga yang tidak dibiayaiDisediakan sendiri, jika ada
- Legal fees / stamp duty / other costsYuran guaman, duti setem dan kos lain yang terpakai
- Jumlah cash yang perlu disediakanBahagian tidak dibiayai ditambah kos yang terpakai
Jumlah sebenar bergantung pada harga, pembiayaan, transaksi dan kos yang terpakai.
Contoh angka Ilustrasi sahaja
Ini ilustrasi sahaja untuk menerangkan aliran wang, bukan jangkaan atau peratusan universal. Pembiayaan sebenar ditentukan oleh bank dan tidak dijamin.
Kumpulan kos
- Bayaran tempahan / deposit (amaun dan terma bergantung transaksi)
- Bahagian harga yang tidak dibiayai bank, jika ada
- Yuran guaman: SPA dan perjanjian pinjaman
- Duti setem ke atas instrumen pindah milik dan perjanjian pinjaman
- Kos lain mengikut kes, contohnya yuran penilaian jika dikenakan
- Jumlah pinjaman, ditentukan oleh bank
- Kos berkaitan pembiayaan, jika ada; semak dalam Letter of Offer
- Dokumentasi pinjaman: perjanjian pinjaman, cagaran atau serah hak, dan setem
Bulanan
- Ansuran pinjaman
- Yuran penyelenggaraan & sinking fund, jika berkenaan
- Utiliti
Berkala
- Cukai tanah (quit rent)
- Cukai taksiran (assessment)
- Insurans / takaful
- Kos berulang hartanah lain
Kekerapan bayaran berbeza mengikut pihak berkuasa, polisi dan jenis hartanah.
DSR: kenapa bank menyemaknya
DSR (Debt Service Ratio) ialah nisbah komitmen hutang bulanan berbanding pendapatan bulanan. Bank menggunakannya untuk menilai sama ada anda mampu menanggung pinjaman baharu. Had dan kaedah pengiraan berbeza antara bank.
Untuk contoh duti setem, lihat panduan duti setem rumah pertama.
Projek baharu dan subsale: apa bezanya?
Projek baharu dibeli daripada pemaju. Subsale dibeli daripada pemilik sedia ada. Kedua-duanya sah dan biasa; yang berbeza ialah risiko, dokumen dan perkara yang perlu disemak.
Anda membeli daripada pemilik semasa, bukan daripada pemaju.
Tiada pilihan yang sentiasa lebih baik. Ia bergantung pada bajet, tempoh yang anda ada, dan tahap keselesaan anda dengan risiko masing-masing.
Apa itu SPA?
SPA (Sale and Purchase Agreement) ialah perjanjian jual beli antara pembeli dan penjual atau pemaju. Ia dokumen undang-undang yang mengikat, dan ia menetapkan hampir semua perkara penting dalam transaksi.
Apa yang biasanya terkandung
- Harga dan jadual bayaran, termasuk deposit dan baki
- Tempoh penyelesaian atau serahan, dan akibat jika lewat
- Syarat pembiayaan: apa berlaku jika pinjaman tidak diluluskan
- Apa yang termasuk dalam harga (fixtures, kelengkapan)
- Hak dan tanggungjawab kedua-dua pihak, serta apa berlaku jika salah satu mungkir
- Syarat pindah milik atau serah hak, termasuk kebenaran yang diperlukan
SPA disediakan oleh peguam. Jangan bergantung pada ringkasan lisan. Minta peguam menerangkan klausa yang anda kurang faham sebelum menandatangani.
Untuk pembelian daripada pemaju, SPA projek dalam pembinaan lazimnya menggunakan borang standard di bawah peraturan pembangunan perumahan (Jadual G untuk landed, Jadual H untuk strata). Sahkan borang dan perlindungan yang terpakai kepada projek anda dengan peguam.
Apa itu MOT?
MOT (Memorandum of Transfer) ialah dokumen yang digunakan untuk memindahkan pemilikan berdaftar bagi hartanah yang sudah mempunyai title. Selepas MOT didaftarkan, nama pembeli tercatat sebagai pemilik berdaftar pada title.
Peranan MOT
- Duti setem dikenakan ke atas instrumen pindah milik, dikira mengikut kadar yang terpakai.
- Jika ada pinjaman bank, cagaran bank didaftarkan pada title sebagai sebahagian daripada proses.
- Peguam biasanya menguruskan penyediaan, setem dan pendaftaran.
Bagi transaksi hartanah yang belum mempunyai title berasingan, pindah milik biasanya tidak dibuat melalui MOT pada peringkat tersebut; dokumen seperti Deed of Assignment mungkin digunakan, bergantung kepada struktur transaksi. Lihat title vs tiada title.
SPA dan MOT: apa bezanya?
Ringkasnya: SPA = kontrak jual beli. MOT = dokumen pindah milik.
Ada title dan belum ada title
Title (hakmilik) ialah dokumen berdaftar yang menunjukkan pemilik dan butiran tanah atau unit. Untuk bangunan bertingkat, ia dipanggil strata title. Hartanah yang belum ada title biasanya masih di bawah hakmilik induk (master title) milik pemaju, dan title untuk setiap unit belum dikeluarkan.
Belum ada title bukan bermaksud property itu 'tak ada pemilik'. Cara hak dan transaksi didokumentasikan berbeza, dan semakan tambahan mungkin diperlukan.
Jika title berasingan belum dikeluarkan, carian hakmilik mungkin dibuat pada hakmilik induk (master title), dan maklumat tambahan mungkin perlu diperoleh daripada pemaju atau pihak berkaitan. Minta peguam anda menyemaknya sebelum anda menandatangani.
Tenure (freehold atau leasehold) ialah perkara berbeza daripada title. Freehold dan leasehold menerangkan tempoh pegangan tanah; title menerangkan sama ada dokumen pemilikan unit sudah dikeluarkan.
Apa yang berlaku selepas SPA?
Selepas SPA ditandatangani, kerja sebenar bermula di belakang tabir. Urutan berikut biasa berlaku, tetapi bergantung pada jenis transaksi dan terma SPA anda.
Label menunjukkan pihak yang biasanya terlibat pada setiap langkah. Pembahagian tugas sebenar bergantung kepada transaksi.
Jika ada tarikh terlepas atau masalah timbul, rujuk klausa SPA dan hubungi peguam anda dengan segera. Jangan tunggu sehingga tarikh akhir.
Peranan setiap pihak
Siapa peguam mewakili siapa, dan siapa menanggung yuran, berbeza mengikut transaksi. Tanya perkara ini di awal dan minta jawapan bertulis.
Senarai semak sebelum anda komited
Kemajuan anda disimpan dalam pelayar ini sahaja.
10 soalan yang patut ditanya sebelum membeli
Glosari hartanah
Soalan lazim
Panduan berkaitan
Topik khusus yang menyokong panduan utama ini.
Masih ada soalan? Tanya kami.
Kami boleh bantu menerangkan langkah-langkah di atas. Anda tidak perlu membuat keputusan hari ini, dan tiada tekanan.
Panduan ini ialah maklumat pendidikan umum dan bukan nasihat guaman, kewangan atau cukai. Undang-undang, kadar dan peraturan boleh berubah, dan setiap transaksi berbeza. Sahkan dengan peguam, bank atau LHDN sebelum membuat keputusan.